В январе 2024 года цена на землю увеличилась на 13,3% по сравнению с предыдущим месяцем. Об этом говорится в аналитическом обзоре экспертов KSE Агроцентр.

То, что в январе, из-за открытия рынка земли для юридических лиц, вырастет цена на участки сельхозназначения, аналитики прогнозировали еще осенью. Их прогнозы оправдались, что подтверждает аналитический обзор «Земельный рынок в Украине» за январь 2024 года, подготовленный KSE Агроцентр при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО) в рамках исследовательского проекта «Земля несокрушимости».

Так, хотя за первую неделю после старта второго этапа земельной реформы юридические лица не приобрели ни одного земельного участка, со второй декады января их активность усилилась. По итогам месяца, уже 84 юрлица воспользовались предоставленным им правом покупать земли сельхозназначения. Они приобрели 498 земельных участков общей площадью 1461 га. Это составляет 10,4% общей площади сельхозземель, проданных за данный период.

Повышение спроса со стороны юридических лиц повлияло и на цены. В декабре 2023 года средневзвешенная цена за гектар составила 37 тысяч гривен, а в январе 2024-го она выросла до 41,9 тысячи гривен, то есть, на 13,3%. Также повысилась цена на товарные земли. В декабре она была 39,3 тысячи гривен за гектар, а в январе – 42,4 тысячи гривен, или на 7,8% больше.

В то же время, аналитики с осторожностью относятся к столь существенному росту цен и считают, что он может быть краткосрочным. Станет ли повышение устоявшейся тенденцией, будет понятно по итогам нескольких месяцев. Но эксперты также отмечают, что в течение одного месяца столь существенного изменения цен не происходило ни разу за все время, прошедшее с момента открытия земельного рынка.

Самый большой спрос со стороны юридических лиц наблюдается на земли сельхозназначения Полтавской области. На Полтавщину приходится 60% всех площадей, приобретенных ими в Украине в январе.

Ни один земельный участок не был куплен юрлицами в Одесской, Черновицкой, Донецкой, Луганской, Запорожской и Херсонской областях.

В Украине с нового года начался второй этап запуска рынка земли. Однако с момента его старта лишь единицы юрлиц воспользовались предоставляемыми им возможностями.

Рынок земли в Украине заработал 1 июля 2021 года. На первом этапе его введения покупать землю сельскохозяйственного назначения могли только физические лица, являющиеся гражданами Украины. Причем, один покупатель не мог приобрести более 100 гектаров.

1 января 2024 года стартовал второй этап, в результате чего возможность покупать сельскохозяйственные земли получили также юридические лица, собственниками или акционерами которых являются граждане Украины, украинское государство или территориальные общины. Одна такая компания может приобрести максимум 10 тысяч гектаров находящейся в частной собственности земли.

Покупка земли иностранцами или иностранными компаниями по-прежнему запрещена.

Перед началом второго этапа высказывалось немало сомнений в его целесообразности со стороны части аграриев, общественных деятелей и политиков. В частности, в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект об отсрочке его запуска на год.

Среди аргументов – вероятность повышения стоимости земли из-за участия в ее покупке агрохолдингов. А в условиях войны и экономической нестабильности это сделает землю недоступной мелким фермерам.

Кроме того, звучали опасения по поводу того, что аграрные компании скупят слишком большие площади и свободных участков не останется для участников боевых действий, которые, вернувшись к мирной жизни, захотят заняться ведением личного крестьянского хозяйства. Напомним, что государство позволяет им получить 2 гектара в одни руки, но во время военного положения действует мораторий на приватизацию земли, поэтому сейчас реализовать свое право военные не могут.

Однако в то же время действует и мораторий на продажу земель государственной и коммунальной собственности. Поэтому купить их агрохолдинги не смогут, и именно такие участки позже получат участники боевых действий.

В конце концов позиция Минагрополитики осталась неизменной: реформа должна продолжаться.

– Любые эмоции, заявления о том, чтобы отложить реформу или определенные ее этапы, – неактуальны и не должны влиять на реформу, – заявил Министр аграрной политики и продовольствия Украины Николай Сольский во время Публичной дискуссии «Рынок земель в Украине: состояние, эффективность, прозрачность», организованной программой USAID АГРО в прошлом месяце. ‒ Мы должны двигаться быстрее. Земельная реформа должна только усиливаться, а не откладываться.

Таким образом, второй этап земельной реформы начался в срок. Однако он принес неожиданный сюрприз: за первую неделю с момента его старта ни одно юридическое лицо не купило ни гектара земли.

Нет ажиотажа и сейчас. За три недели на первичном рынке, то есть, у собственников, получивших землю непосредственно во время распаевания, юридические лица приобрели всего 9 участков.

На вторичном рынке, то есть у физических лиц, ранее купивших землю у первичных собственников, юрлицами было приобретено 59 участков.

– Физические лица продолжают покупать больше, – прокомментировал ситуацию министр аграрной политики и продовольствия Николай Сольский в эфире телемарафона «Єдині новини». ‒ Очевидно, юридические лица будут увеличиваться, но никаких угроз мы не видим и, уверен, не будем видеть. Ожидания каких-то больших скупок в Украине неоправданны и невозможны, потому что условия рынка у нас диктует продавец, а он не спешит продавать.

В целом, согласно информации Минагрополитики, за время функционирования рынка земли было продано только 1% земель сельскохозяйственного назначения, из которых 99,5% осталось в аграрном производстве.

В январе 2024 года в Украине стартует второй этап земельной реформы, что приведет к еще большему росту цены на землю. Об этом шла речь на пресс-конференции «Результаты реализации государственных и коммунальных земель: два года работы земельных онлайн-аукционов».

По словам заместителя Министра аграрной политики и продовольствия Украины по вопросам цифрового развития, цифровых трансформаций и цифровизации Дениса Башлыка, начиная с июля 2021 года было продано и подарено 1% всех земель сельскохозяйственного назначения. Он уверен, что это лучше всего опровергает миф о неизбежной быстрой распродаже всех угодий после отмены моратория на продажу земли.

В то же время, за два года с начала земельной реформы на рынке произошли значительные изменения. Прежде всего, они касаются цены на землю.

– В трех областях, Ивано-Франковской, Львовской и Тернопольской, средняя цена за гектар выросла, – отметил Денис Башлык. – На Франковщине достигла почти 2 тысячи долларов за гектар, Львовщине – 1450 долларов, Тернопольщине – 1400. Это показатель того, что, несмотря на ограничения, есть спрос на землю, и цена не стоит на месте. Все работает, и мифы не сработали.

Сейчас на украинском рынке земли действуют серьезные ограничения. Так, земельные участки сельхозназначения не могут покупать юридические лица и иностранцы. Площадь, которую может приобрести одно физическое лицо, не должна превышать 100 гектаров.

С января 2024 года начнется второй этап земельной реформы, во время которого будет отменено одно из важнейших ограничений: покупать землю разрешат также юридическим лицам.

– С началом второго этапа сформируется группа юридических лиц, желающих получить в собственность землю, чтобы развивать длительные инвестиционные проекты, – прогнозирует Денис Башлык. – Это приведет к росту цены. Поэтому люди сейчас очень осторожно подходят к распоряжению землей, понимая, что это недвижимый актив, который принесет им доход.

Как и раньше, покупать землю смогут только граждане Украины. Законодательством предусмотрено, что иностранцы будут допущены на украинский земельный рынок только в том случае, если за такое решение граждане проголосуют на всеукраинском референдуме.

Неотъемлемой частью реформы являются электронные аукционы. По словам СЕО Прозоро. Продажи Сергея Бута, все земельные торги, как по продаже, так и по аренде, проходят только на открытых аукционах. Такую систему он считает главным предохранителем против возможных манипуляций или ручного вмешательства.

Сергей Бут сообщил, что положительная динамика рынка существует, несмотря на военное положение в стране. В частности, в среднем за земельные участки в каждом аукционе соревнуются три участника, что считается высоким показателем.

В 2023 году в Украине оживился рынок земли. Об этом сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия.

По словам заместителя Министра аграрной политики и продовольствия по вопросам цифрового развития, цифровых трансформаций и цифровизации Дениса Башлыка, хотя за время полномасштабной войны изменилась география рынка земли и цены на нее, спрос не снизился и даже растет.

Он привел несколько цифр, отражающих динамику рынка. Так, в 2021 году, когда продажи земли только разрешили, за полгода было заключено 66 тыс. сделок между продавцами и покупателями участков сельхозназначения. Тогда новых владельцев получили 153 тыс. га земли.

В 2022 году, после полномасштабного вторжения рф в Украину, почти на три месяца были отключены реестры, без доступа к которым невозможно оформить сделки, связанные с землей. После возобновления их работы постепенно заработал и рынок земли. Но за весь год было заключено всего 53 тыс. сделок, которые касались земельных участков общей площадью 112 тыс. га.

Однако только в первые месяцы 2023 года было зарегистрировано 13 тыс. договоров относительно 26 тыс. га земли.

Выросли и цены на участки. Самые дорогие они сейчас на Западной Украине, а самые дешевые – недалеко от мест, где продолжаются боевые действия.

– Средняя стоимость паев в 2022 году – 38 тыс. грн за га, сегодня, за неполные пять месяцев работы рынка земли, – это уже 55 тыс. грн за га, – отметил Денис Башлык. – Например, на Львовщине средняя стоимость за 1 гектар составляет 163 тыс. грн, в то же время в областях, приближенных к линии фронта, таких как Херсонская, – цена не изменилась и составляет 23 тыс. грн за гектар.

Заместитель Министра также напомнил об изменениях на рынке земли, запланированных законодательством еще тогда, когда отменяли мораторий на ее продажу. Действующими они, скорее всего, станут по завершении войны. Так, с 2024 года должен увеличиться лимит покупки земли на одного человека до 10 тыс. га, а приобрести паи смогут не только физические, но и юридические лица.

В целом, по мнению Дениса Башлыка, функционирование рынка земли во время военного положения свидетельствует об уверенности украинцев в победе.

За более чем 10 месяцев, прошедших с начала полномасштабного вторжения рф, в Украине новых владельцев получило больше 80 тыс. га земель сельхозназначения. Об этом сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия.

По состоянию на 16 января 2023 года, за время войны в Украине была заключена 43181 сделка по земельным участкам сельскохозяйственного назначения. Общая площадь проданных земель составляет 80051 га.

Активнее всего функционировал земельный рынок в Хмельницкой области: за указанный период здесь перешло в другие руки 8,4 тыс. га. Несколько меньше было продано земли в Полтавской (8,3 тыс. га), Винницкой (8,3 тыс. га), Кировоградской (8 тыс. га) и Днепропетровской (7,8 тыс. га) областях.

В целом с 1 июля 2021 года, когда в стране заработал рынок земли, заключено 144147 договоров относительно 324577 га.

Лидером продаж за весь период является Харьковская область, где сделки были зарегистрированы относительно 39,5 тыс. га. Среди активных участников рынка также Днепропетровская (29,1 тыс. га), Полтавская (26,7 тыс. га), Кировоградская (26,3 тыс. га) и Херсонская (21 тыс. га) области.

В среднем в январе 2023 года гектар земли в Украине продают за 40673 грн. Больше всего денег покупатели готовы отдавать за участки в Ивано-Франковской (113879 грн/га), Львовской (109650 грн/га) и Николаевской (107143 грн/га) областях. Самая низкая цена сейчас в Сумской области – 9907 грн/га.

За весь период функционирования рынка самая низкая средняя цена за гектар была в феврале 2022 года (33429 грн), а самая высокая – в июле 2021 года (88275 грн).

За время функционирования в Украине рынка земли было продано свыше 300 тыс. га земель сельхозназначения, из которых больше 56 тыс. га – после начала полномасштабного вторжения рф. Об этом сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия.

После 24 февраля 2022 года в Украине было заключено 31226 соглашений, согласно которым владельцев сменили 56172 га земли сельскохозяйственного назначения. Только за две недели ноября была зарегистрирована 2991 сделка в отношении участков общей площадью 5853 га.

Активнее всего рынок земли во время войны функционирует в Хмельницкой (6,2 тыс. га), Винницкой (6,1 тыс. га), Полтавской (5,9 тыс. га), Кировоградской (5,8 тыс. га) и Днепропетровской ( 5,2 тыс. га) областях.

В целом, начиная с 1 июля 2021 года, когда заработал рынок земли, и до 15 ноября 2022 года было заключено 132192 земельных соглашения. Площадь перешедших из рук в руки земель составляет 300698 га.

За все время существования рынка больше всего земель получило новых собственников в Харьковской области – 38,6 тыс. га, а также на Днепропетровщине (26,5 тыс. га), Полтавщине (24,3 тыс. га), Кировоградщине (24,2 тыс. га). га) и Херсонщине (21 тыс. га).

Средняя цена гектара земли сельхозназначения – 37882 грн. Но в некоторых областях она значительно выше.

Больше всего платят за гектар на Западной Украине и в столичном регионе. Так, в Ивано-Франковской области его средняя цена составляет 91,7 тыс. грн, в Киевской – 77,9 тыс. грн, во Львовской – 70,4 тыс. грн, в Волынской – 56,8 тыс. грн, в Закарпатской – 56,5 тыс. грн, в Черновицкой – 50,6 тыс. грн.

А самая большая сумма, которую покупатель заплатил за землю, составляет 32,5 млн. грн.

За время, прошедшее с начала полномасштабного вторжения рф, в Украине продано более 22,8 тыс. га земли сельскохозяйственного назначения. Об этом сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия.

Сразу же после нападения россии в Украине была прекращена работа ряда реестров, доступ к которым необходим для проведения операций с землей. Соответственно, замер и рынок земли. Вынужденный простой длился почти три месяца, а после возобновления работы реестров произошло оживление и на рынке.

С тех пор, по состоянию на 15 августа 2022 года, заключено уже 13110 сделок, а новых владельцев получили участки сельхозназначения общей площадью 22815 га. В том числе за последнюю неделю было заключено 1407 сделок, благодаря чему из рук в руки перешло 2403 га.

Активнее всего в военный период продавали и покупали землю в центральных регионах Украины – как по количеству сделок, так и по площади. Так, в Кировоградской области продано 2,8 тыс. га, в Винницкой – 2,7 тыс. га, в Полтавской – 2,7 тыс. га, в Хмельницкой – 2,3 тыс. га, в Днепропетровской – 1,8 тыс. га.

В общей сложности, начиная с 1 июля 2021 года, когда заработал рынок земли, было совершено 114076 сделок относительно земель площадью 267341 га.

За все время функционирования рынка больше всего земли продано в Харьковской области – 37,5 тыс. га. Также в пятерке лидеров по этому показателю Днепропетровская область – 23,1 тыс. га, Кировоградская – 21,1 тыс. га, Полтавская – 21,1 тыс. га и Херсонская область – 21 тыс. га.

По состоянию на 11 февраля 2022 года, в Украине продано 240027 га земель сельхозназначения. Об этом сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия.

Начиная с 1 июля 2021 года, когда в стране был открыт рынок земли, зарегистрировано 94265 сделок в этой сфере. Больше всего таких договоров заключено в Харьковской области – 9699. В первой тройке по этому показателю также Полтавская (6828 сделок) и Сумская (6746 сделок) области.

Меньше всего договоров купли-продажи земли зарегистрировано в Луганской (1291), Закарпатской (1430) и Донецкой (1681) областях.

Самые большие площади земель, которые нашли новых владельцев, – тоже в Харьковской области, где продано 35286,3 га. В Кировоградской области сменили хозяев 22038,7 га, в Днепропетровской – 21135,5 га.

Меньше всего сельхозземель продано в Ивано-Франковской области – 841,8 га, а также в Черновицкой (1478,9 га) и Ровенской (1584,1 га) областях.

По состоянию на 31 декабря 2021 года, в Украине продано почти 200 тыс. га земель сельхозназначения. Больше всего земли по площади нашло новых владельцев в Харьковской области. Об этом сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия.

С момента открытия рынка земли, состоявшегося 1 июля 2021 года, в стране зарегистрировано 77880 сделок по ее купле-продаже. В новые руки перешло 198480 га.

Наиболее активно продавали свои участки землевладельцы Харьковской области. Здесь зарегистрировано 7842 сделки, площадь проданных земель составляет 28370 га. На втором месте по количеству сделок Киевская область – 5734, на третьем – Полтавская, где заключено 5574 договора.

В то же время, по площади земель, сменивших собственника, на второй позиции находится Кировоградская область – 19075,6 га, на третьей – Днепропетровская – 17566,4 га.

Наименьшие площади проданных земель в Ивано-Франковской области, где новые владельцы появились лишь у 717,7 га (заключено 1702 договора), а также в Черновицкой (1111,7 га, 1413 сделок) и Ровенской (1276,1 га, 1525 сделок) областях.

В нескольких регионах было еще меньше желающих избавиться от земельных участков, хотя по площадям объемы продаж оказались больше. Так, в Луганской области зарегистрировано только 1060 договоров на 5115,9 га, а в Закарпатской – 1136 сделок на 1519,7 га.

Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений». Среди нововведений – и изменения, касающиеся расчета налога на землю.

Хотя закон и приняли народные депутаты, его еще предстоит подписать Президенту Украины. Если это произойдет, изменения вступят в силу с 1 января 2022 года. В их числе – и новые правила расчета налога на землю, что для собственников увеличит его в несколько раз.

Налог на землю – не что-то новое: владельцы и пользователи участков платят его и сейчас. Но до сих пор ставку налога на конкретной территории утверждали органы местного самоуправления – в пределах, установленных законодательством.

Так, ставка налога за земельные участки, нормативная денежная оценка (НДО) которых проведена, сейчас составляет не более 3% от их нормативной денежной оценки. В частности, для сельскохозяйственных угодий она может быть не менее 0,3% и не более 1% их нормативной денежной оценки. Если такая оценка не была проведена, то ставка земельного налога для сельскохозяйственных угодий составляет не менее 0,3% и не более 5% от нормативной денежной оценки единицы площади пашни.

Таким образом, в зависимости от конкретного региона, налог был разным. Но в среднем селяне-собственники земли платили около 200 грн/га. Кроме того, действовал ряд льгот. К примеру, пенсионеры по возрасту могли воспользоваться возможностью не платить земельный налог за участок для ведения личного крестьянского хозяйства площадью до 2 га. Освобождались от уплаты этого налога собственники земли, передавшие ее в аренду плательщику единого налога четвертой группы.

Новый закон вводит понятие минимального налогового обязательства (МНО). Минимальное налоговое обязательство – это минимальная величина налогового обязательства по уплате налогов, сборов, платежей, контроль за взиманием которых возложен на контролирующие органы, связанные с производством и реализацией собственной сельскохозяйственной продукции и/или с собственностью и/или пользованием (арендой, субарендой, эмфитевзисом, постоянным пользованием) земельными участками, отнесенными к сельскохозяйственным угодьям, рассчитанная в соответствии с Налоговым кодексом Украины.

Если закон начнет действовать, то ставку МНО будут рассчитывать по двум формулам. Первая из них касается земельных участков, нормативная денежная оценка которых произведена. В таком случае формула следующая:

• МНО = НДОу×К×М/12, где:

  
  

• 
  МНО – минимальное налоговое обязательство;

  
  

• 
  НДОу – нормативная денежная оценка соответствующего земельного участка с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Украины для взимания платы за землю;

  
  

• 
  М — количество календарных месяцев, в течение которых земельный участок находится в собственности, аренде, пользовании на других условиях (в том числе на условиях эмфитевзиса) налогоплательщика;

  
  

• 
  К – коэффициент, составляющий 0,05.

  
  

Для земельных участков, нормативная денежная оценка которых не проведена, формула такая:

• МНО = НДО×S×К×М/12, где:

  
  

• 
  МНО – минимальное налоговое обязательство;

  
  

• 
  НДО – нормативная денежная оценка 1 гектара пашни по Автономной Республике Крым или по области с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом для взимания платы за землю;

  
  

• 
  S – площадь земельного участка в гектарах;

  
  

• 
  М — количество календарных месяцев, в течение которых земельный участок находится в собственности, аренде, пользовании на других условиях (в том числе на условиях эмфитевзиса) налогоплательщика;

  
  

• 
  К – коэффициент, составляющий 0,05.

  
  

• 
  

По предварительным расчетам, минимальная сумма, которую владелец должен будет заплатить за гектар своей земли, составит в среднем около 1500 грн. Однако в значительной степени она будет зависеть от нормативной денежной оценки в конкретном регионе. К примеру, в Полтавской области, по состоянию на 1 января 2021 года, НДО пашни составляет 30390 грн/га. Следовательно, здесь за гектар придется заплатить 1519,5 грн. В то же время, в Черкасской области, где нормативная денежная оценка сельхозугодий больше – 33646 грн/га, сумма минимального налогового обязательства будет равна уже 1682,3 грн. А в Львовской области, где НДО составляет 21492 грн/га, МНО составит 1074,6 грн.

МНО будет касаться как паев, так и участков, предоставляемых для ведения личного крестьянского хозяйства, если их размер полгектара и больше. К тому же, нет разницы, выращивают ли его владельцы сельскохозяйственную продукцию на продажу или только для собственного потребления.