До запровадження обігу земель єдина система державної реєстрації речових прав повинна почати надавати регулярну економічну статистику

Однією з найбільших проблем для моніторингу земельної реформи є відсутність актуальної прозорої економічної статистики. За таких умов навіть отримання загальнодержавних даних чотирирічної давнини можна вважати проривом.

Ретроспективно одні з перших проміжних результатів земельної реформи були підбиті Постановою Верховної Ради України № 882-IV від 22 травня 2003 року, тобто через два роки після прийняття четвертого в історії України Земельного кодексу.  Зазначена Постанова констатувала, що: 

6,87 мільйонів українців – отримали земельні частки (паї).  З них лише:

3,17 мільйонів українців – виділили земельні частки (паї) у земельні ділянки в натурі.

107 000 часток (паїв) – продано або іншим способом відчужено їхніми новими власниками (до запровадження мораторію).

Організація робіт та методика розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) були проведені відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 4 лютого 2004 року № 122, що складалася з дванадцяти пунктів, і яка деталізувала положення Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».  Відповідно до цієї Постанови КМУ, роз’яснення Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру є обов’язковими до застосування органами влади та іншими учасниками відповідних земельних відносин. 

Вже через десять років Держгеокадастр оприлюднив дані щодо наявності 4 741 400 договорів оренди земельних часток (паїв) у колишніх колективних сільськогосподарських підприємств (КСП) або земельних ділянок, виділених з колишніх часток (паїв), площа яких становила 17,5 мільйонів гектарів – було укладено станом на 2013 рік: 

1) 35,5 % було укладено з суб’єктами господарювання, які були правонаступниками колишніх колгоспів, 

2) 14,2 % було укладено з фермерськими господарствами, 

3) 50,3 % було укладено з іншими суб’єктами господарювання різних організаційно-правових форм та форм власності. 

Серед орендодавців:

52,2 % були селянами-пенсіонерами,

563,50 грн. за гектар на рік (приблизно 48 євро на той час) - середній розмір орендної плати по країні.

Близько двох третин із семи мільйонів фізичних осіб, які отримали землю під час приватизації, були літніми громадянами, при цьому середній вік землевласника становив п’ятдесят сім років, і 79 % з них було більше п’ятдесяти років.

За терміном дії договори оренди були укладені на: 

Переважна більшість договорів оренди була укладена на строк більше 6 років.  Статистика щодо кількості договорів емфітевзису для правовідносин, що виникли із землями державної, комунальної та приватної форм власності, Держгеокадастром не наводилась. 

Статтею 31 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV “Про оренду землі” визначено підстави для припинення договору оренди.  А підстави для поновлення (продовження) визначено у статті 33 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV “Про оренду землі”.

Постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220 “Про затвердження Типового договору оренди землі”, прийнятою на виконання ст. 14 Закону Украъни № 161-XIV“Про оренду землі”, визначено, що оренда:

1) не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок,

2) не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки (Індексація нормативної грошової оцінки проводиться відповідно до п. 8 підрозділу 6 Перехідні положення Податкового кодексу України).

Укладено договорів з відсотком орендної плати:

Таким чином, 25,6% укладених договорів оренди суперечили п.1 Указу Президента України від 2 лютого 2002 року № 92/2002 “Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)”, який визнав “одним із пріоритетних завдань пореформенного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сг призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря”.

Оперативна інформація Держгеокадастру щодо середнього розміру орендної плати в Україні (2015-й рік):

Серед форм орендної плати переважала натуральна – 61,9 відсотка від загальної суми виплат. Слід визнати, що це є негативним фактором, оскільки при розрахунках із селянами, ціни на сільгосппродукцію встановлюють самі керівники сільськогосподарських підприємств, і ці ціни, як показували перевірки, вищі за ринкові.

Ключовою стала редакція  від 11 лютого 2010 року № 1878-VI Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, що почала запроваджуватись з 1 січня 2013 року, також як і редакція цього Закону від 26 листопада 2015 року № 834-VIII.

Зокрема, дані поземельних книг і Книг записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, що велись відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 року № 1021, обов’язок і повноваження зі здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передавались від державних органів земельних ресурсів до Міністерства юстиції України, його територіальних органів та державного підприємства “Інформ’юст” – адміністратора цього реєстру.

Цей Закон України був прийнятий з метою запровадження єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яка була дуалістичною, оскільки передбачала, що права на земельні ділянки реєструвалися органами Держкомзему України, а права на будівлі і споруди – бюро технічної інвентаризації, що видавали технічні паспорти.  Роз’єднаніть (дуальність) регулювання відносин щодо об’єктів нерухомого майна була спричинена тим, що в Україні, починаючи ще з 1922-го року відносини щодо будівель і споруд регулюються нормами цивільних кодексів (1922 р., 1963 р., 2003 р.), а відносини щодо земельних ділянок – нормами земельних кодексів (1922 р., 1970 р., 1990 р., 2001 р. (затверджено Законом України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III).  А цивільне та земельне право є самостійними галузями права правової системи України.

Відповідно до статті 9 Цивільного кодексу України його  норми підлягають застосуванню до регулювання земельних відносин лише у випадку, коли ці відносини не врегульовані спеціальними законами – Земельним кодексом України та іншими законодавчими актами з питань земельних відносин.  Починаючи з 2010-го року, статтею 120 Земельного кодексу України був закріплений принцип єдиної юридичної долі будівлі (споруди) і земельної ділянки, на якій об’єкт (споруда) розташований.

Зрештою, починаючи з 13 грудня 2015 року, Закон України від 26 листопада 2015 року № 834-VIII «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», децентралізував повноваження з державної реєстрації прав на нерухоме майно шляхом передачі їх таким суб’єктам як:

1) виконкоми сільських, селищних і міських рад, Київська та Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;

2) акредитовані суб’єкти, тобто юридичні особи публічного права, у трудових відносинах з якими перебуває не менше ніж три державні реєстратори, та які до початку здійснення повноважень у сфері державної реєстрації прав уклали:

а) договори страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми у тисячу мінімальних розмірів заробітної плати, встановленої законом на 1 січня календарного року; 

б) договори з іншими суб’єктами державної реєстрації прав та/або нотаріусами (у разі коли акредитований суб’єкт здійснює повноваження виключно в частині забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації прав).

3) нотаріуси.

Проте дані щодо обтяжень речових прав на нерухоме майно (землі сільськогосподарського призначення) та комплексна економічна статистика (з Державного реєстру як першоджерела на регулярній основі) Мін’юстом не оприлюднюються.   
  

А джерелом інформаційного забезпечення заінтересованих фізичних та юридичних осіб і надалі переважно залишається Державний земельний кадастр, порядок ведення якого затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051.

Любич Андрій, голова ГО “Інститут фінансів та права”.

При написанні матеріалу використовувались дані Держгеокадастру:
https://land.gov.ua/

Корисна інформація на тему матеріалу:
https://jurliga.ligazakon.net/ua/news/191490_na-kozhnogo-restratora-mnyust-zavede-osobovu-spravu