В січні 2024 року ціна на землю збільшилася на 13,3% проти попереднього місяця. Про це йдеться в аналітичному огляді експертів KSE Агроцентр.

Те, що в січні, через відкриття ринку землі для юридичних осіб, зросте ціна на ділянки сільгосппризначення, аналітики прогнозували ще восени. Їх прогнози справдилися, що підтверджує аналітичний огляд «Земельний ринок в Україні» за січень 2024 року, підготовлений KSE Агроцентр за підтримки Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО) в рамках дослідницького проєкту «Земля незламності».

Так, хоча за перший тиждень після старту другого етапу земельної реформи юридичні особи не придбали жодної земельної ділянки, з другої декади січня їх активність посилилася. Тож, за підсумками місяця, вже 84 юрособи скористалися наданим їм правом купувати землі сільгосппризначення. Вони придбали 498 земельних ділянок загальною площею 1461 га. Це становить 10,4% від загальної площі сільгоспземель, проданих за даний період.

Підвищення попиту з боку юридичних осіб вплинуло й на ціни. В грудні 2023 року середньозважена ціна за гектар становила 37 тисяч гривень, а в січні 2024-го вона зросла до 41,9 тисяч гривень, тобто, на 13,3%. Також підвищилася й ціна на товарні землі. В грудні вона була 39,3 тисячі гривень за гектар, а в січні – 42,4 тисячі гривень, або на 7,8% більше.

Водночас, аналітики з обережністю ставляться до такого суттєвого зростання цін і вважають, що воно може бути короткотерміновим. Чи стане підвищення сталою тенденцією, буде зрозуміло за підсумками кількох місяців. Але експерти також зазначають, що протягом лише одного місяця настільки істотної зміни цін не відбувалося жодного разу за весь час, що пройшов з моменту відкриття земельного ринку.

Найбільший попит з боку юридичних осіб спостерігається на землі сільгосппризначення Полтавської області. На Полтавщину припадає 60% всіх площ, придбаних ними в Україні в січні.

Жодної земельної ділянки не було куплено юрособами в Одеській, Чернівецькій, Донецькій, Луганській, Запорізькій та Херсонській областях.

В Україні з нового року розпочався другий етап впровадження ринку землі. Утім, від моменту його старту лише одиниці юросіб скористалися можливостями, які він надає.

Ринок землі в Україні запрацював 1 липня 2021 року. На першому етапі його впровадження купувати землю сільськогосподарського призначення могли лише фізичні особи, які є громадянами України. Причому, один покупець не міг придбати більше ніж 100 гектарів.

1 січня 2024 року стартував другий етап, в результаті чого можливість купувати сільськогосподарські землі отримали також юридичні особи, власниками чи акціонерами яких є громадяни України, українська держава або територіальні громади. Одна така компанія може придбати максимум 10 тисяч гектарів землі, що перебуває в приватній власності.

Купівля землі іноземцями або іноземними компаніями, як і раніше, заборонена.

Перед початком другого етапу висловлювалося чимало сумнівів щодо його доцільності з боку частини аграріїв, громадських діячів і політиків. Зокрема, у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт про відтермінування його запуску на рік.

Серед аргументів ‒ ймовірність підвищення вартості землі через участь у її купівлі агрохолдингів. А в умовах війни та економічної нестабільності це зробить землю недоступною для дрібних фермерів.

Крім того, звучали побоювання щодо того, що аграрні компанії скуплять надто великі площі і вільних ділянок не залишиться для учасників бойових дій, які, повернувшись до мирного життя, схочуть взятися за ведення особистого селянського господарства. Нагадаємо, що держава дозволяє їм отримати 2 гектара в одні руки, але під час воєнного стану діє мораторій на приватизацію землі, тож зараз реалізувати своє право військові не можуть.

Утім, водночас діє й мораторій на продаж земель державної й комунальної власності. Тому купити їх агрохолдингі не зможуть, і саме такі ділянки пізніше отримають учасники бойових дій.

За перші три тижні другого етапу земельної реформи масового скуповування землі юридичими особами не відбулося.

Зрештою, позиція Мінагрополітики залишилася незмінною: реформа має продовжуватися.

‒ Будь-які емоції, заяви про відкладення реформи чи певних її етапів ‒ неактуальні і не мають впливати на реформу, ‒ заявив міністр аграрної політики та продовольства України Микола Сольський під час Публічної дискусії «Ринок земель в Україні: стан, ефективність, прозорість», організованої програмою USAІD АГРО в минулому місяці. ‒ Ми маємо рухатись швидше. Земельна реформа має тільки підсилюватися, а не відкладатися.

Отже, другий етап земельної реформи розпочався вчасно. Проте, він приніс неочікуваний сюрприз. За перший тиждень від моменту його старту жодна юридична особа не купила ані гектара землі.

Немає ажіотажу й надалі. За три тижні на первинному ринку, тобто, у власників, які отримали землю безпосередньо під час розпаювання, юридичні особи придбали лише 9 ділянок.

На вторинному ринку, тобто у фізичних осіб, які раніше купили землю у первинних власників, юрособами було придбано 59 ділянок.

‒ Фізичні особи й далі купують більше, ‒ прокоментував ситуацію Микола Сольський в ефірі телемарафону «Єдині новини». ‒ Очевидно, юридичні особи будуть збільшуватися, але ніяких загроз ми не бачимо і, впевнений, не будемо бачити. Очікування якихось великих скупок в Україні невиправдані і неможливі, тому що умови ринку у нас диктує продавець, а він не спішить продавати.

Загалом, згідно з інформацією Мінагрополітики, за час функціонування ринку землі було продано лише 1% земель сільськогосподарського призначення, з яких 99,5% залишилися в аграрному виробництві.

У січні 2024 року в Україні стартує другий етап земельної реформи, що спричинить ще більше зростання ціни на землю. Про це йшлося на пресконференції «Результати реалізації державних та комунальних земель: два роки роботи земельних онлайн-аукціонів».

За словами заступника Міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій та цифровізації Дениса Башлика, починаючи з липня 2021 року було продано й подаровано 1% від усіх земель сільськогосподарського призначення. Він впевнений, що це найкраще спростовує міф про неминучий швидкий розпродаж всіх угідь після відміни мораторію на продаж землі.

Водночас, за понад два роки від початку земельної реформи на ринку відбулися значні зміни. Перш за все, вони стосуються ціни на землю.

– В трьох областях, Івано-Франківській, Львівській і Тернопільській, середня ціна за гектар зросла, – зазначив Денис Башлик. – На Франківщині досягла майже 2 тисяч доларів за гектар, Львівщині – 1450 доларів, Тернопільщині – 1400. Це показник того, що, попри обмеження, є попит на землю, і ціна не стоїть на місці. Все працює, і міфи не спрацювали.

Зараз на українському ринку землі діють серйозні обмеження. Так, земельні ділянки сільгосппризначення не можуть купувати юридичні особи та іноземці. А площа, яку може придбати одна фізична особа, не має перевищувати 100 гектарів.

З січня 2024 року розпочнеться другий етап земельної реформи, під час якого буде скасоване одне з найважливіших обмежень: купувати землю дозволять також юридичним особам.

– З початком другого етапу сформується група юридичних осіб, які хочуть отримати у власність землю, щоб розвивати тривалі інвестиційні проекти, – прогнозує Денис Башлик. – Це спричинить зріст ціни. Тому люди зараз дуже обережно підходять до розпорядження землею, бо розуміють, що це нерухомий актив, який принесе їм дохід.

Як і раніше, купувати землю зможуть лише громадяни України. Законодавством передбачено, що іноземці будуть допущені до українського земельного ринку лише в тому разі, якщо за таке рішення громадяни проголосують на всеукраїнському референдумі.

Невід’ємною частиною реформи є електронні аукціони. За словами СЕО Прозоро.Продажі Сергія Бута, всі земельні торги, як з продажу, так і з оренди, проходять лише на відкритих аукціонах. Таку систему він вважає головним запобіжником проти можливих маніпуляцій або ручного втручання.

Сергій Бут повідомив, що позитивна динаміка ринку існує попри воєнний стан у країні. Зокрема, в середньому за земельні ділянки в кожному аукціоні змагається три учасники, що вважається високим показником.

У 2023 році ціни на українському ринку землі значно вищі, ніж у попередні роки. Про це свідчать дані, які оприлюднив KSE Агроцентр.

Цими днями Центр досліжень продовольства та землекористування (KSE Агроцентр) опублікував «Аналітичний огляд земельного ринку в Україні, травень 2023». В огляді подано інформацію про ринок землі станом на 1 червня 2023 року. Вона доводить, що українська земля продовжує цікавити інвесторів, а ціни на неї зростають.

Так, у 2023 році ціна купівлі-продажу на землі сільгосппризначення становить в середньому 35,4 тис. грн за гектар. Вона перевищує показник 2021 року на 22%, а 2022 року – на 13,5%.

Найбільше покупців цікавить земля із цільовим призначенням «Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» (товарна земля), яку купували дорожче, а також «Для ведення особистого селянського господарства» (земля ОСГ), яка коштувала дещо дешевше.

Найвищі ціни на землю загалом склалися в Київській і Львівській областях. Утім, аналітики вважають, що привабливості ділянкам поблизу великих міст надає не стільки можливість вести тут сільгоспвиробництво, скільки перспектива в майбутньому змінити цільове призначення і використовувати землю, наприклад, для будівництва.

Товарна земля найбільше коштує в Тернопольській (46,5 тис. грн/га), Івано-Франківській (45,6 тис. грн/га) і Полтавській (44,2 тис. грн/га) областях, а найдешевша вона на Волині (12,3 тис. грн/га).

Експерти зазначають, що в огляді не враховані ціни, які склалися в найбільш постраждалих від війни регіонах, – Донецькій, Луганській і Херсонській областях. Хоча тут і здійснювалась невелика кількість угод купівлі-продажу, відомостей про суми оборудок немає. Крім того, зрозуміло, що зараз неможливе функціонування ринку землі на тимчасово окупованих територіях. 

Зростають не лише ціни на землю, а й кількість угод купівлі-продажу. Нагадаємо, що в кінці лютого 2022 року ринок зупинився через повномасштабне вторгнення рф і закриття реєстрів. Але вже у травні 2022 року він почав відновлюватися і з того часу демонструє позитивну динаміку. Поки що щомісячна кількість угод не досягла довоєнного рівня, але наближається до нього.

Загалом за майже два роки, які минули від моменту відкриття земельного ринку, було укладено понад 145 тис. угод купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Площа земель, які отримали нових власників, становить майже 325 тис. га.

– Таким чином, в обігу перебуває приблизно 1% від сільськогосподарських земель на підконтрольних Україні територіях, що в цілому відповідає показникам розвинутих економік, – зазначають експерти KSE Агроцентр. – Це означає, що ринок сільгоспземель в Україні попри воєнний стан залишається ліквідним і привабливим для інвесторів.

Лідером за даними показником є Харківська область, де в обігу перебуває 1,59% земель сільгосппризначення.

Якщо не брати до уваги регіони, які найбільше постраждали від бойових дій, найменше сільгоспземель в обігу в Івано-Франківській (0,29%), Рівненській (0,33%) і Львівській (0,34%) областях. Аналітики пояснюють це порівняно невеликим розміром ділянок, що ускладнює великотоварне виробництво.

– Запуск земельної реформи у 2021 році зруйнував усі негативні міфи, які були з нею пов’язані, – підкреслює Міністр аграрної політики та продовольства Микола Сольській. – Сьогодні ринок землі працює повністю прозоро за правилами ринкової економіки, за якими він мав би працювати давно, – разом із тими державами ЄС, до яких Україна прагне. Протягом майже двох років, попри повномасштабну збройну агресію рф проти України, ринок земель сільгосппризначення успішно функціонує і попит на землю зростає. За два роки змінилися ціновий діапазон і географія самого ринку, але попит не знизився.

Довідково. Аналітичний огляд підготовлений KSE Агроцентр за підтримки Агентства США з міжнародного розвитку (USAID) у рамках Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), яка виконується компанією Chemonics International.

У 2023 році в Україні пожвавився ринок землі. Про це повідомили в Міністерстві аграрної політики та продовольства.

За словами заступника Міністра аграрної політики та продовольства з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Дениса Башлика, хоча під час повномасштабної війни змінилася географія ринку землі і ціни на неї, попит не знизився і навіть зростає.

Він навів кілька цифр, які відображають динаміку ринку. Так, у 2021 році, коли продаж землі лише дозволили, за півроку було укладено 66 тис. угод між продавцями і покупцями ділянок сільгосппризначення. Тоді нових власників отримало 153 тис. га землі.

У 2022 році, після повномасштабного вторгнення рф в Україну, майже на три місяці були відключені реєстри, без доступу до яких неможливо оформити правочини, пов’язані з землею. Після відновлення їх роботи поступово запрацював і ринок землі. Утім, за весь рік було укладено лише 53 тис. угод, які стосувалися земельних ділянок загальною площею 112 тис. га.

Водночас тільки в перші місяці 2023 року було зареєстровано 13 тис. угод щодо 26 тис. га землі.

Зросли і ціни на ділянки. Найдорожчі вони зараз на Західній Україні, а найдешевші – неподалік місць, де тривають бойові дії.

– Середня вартість паїв у 2022 році – 38 тис. грн за га, сьогодні за неповні п’ять місяців роботи ринку землі – це вже 55 тис. грн за га, – зазначив Денис Башлик. – Наприклад, на Львівщині нині середня вартість за 1 га складає 163 тис. грн, водночас у областях, наближених до лінії фронту, таких як Херсонська − ціна не змінилася і складає 23 тис. грн за га.

Заступник Міністра також нагадав про зміни на ринку землі, які були заплановані законодавством ще тоді, коли відміняли мораторій на її продаж. Чинними вони, швидше за все, стануть після завершення війни. Так, з 2024 року має збільшиться ліміт купівлі землі на одну особу до 10 тис. га, а придбати паї зможуть не лише фізичні, а також і юридичні особи.

Загалом, на думку Дениса Башлика, функціонування ринку землі під час воєнного стану свідчить про впевненість українців у перемозі.

За понад 10 місяців, що пройшли від початку повномасштабного вторгнення рф, в Україні нових власників отримало більше 80 тис. га земель сільгосппризначення. Про це повідомили в Міністерстві аграрної політики та продовольства.

Станом на 16 січня 2023 року, за час війни в Україні було укладено 43181 угоду стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Загальна площа земель, що були продані, становить 80051 га.

Найактивніше функціонував земельний ринок у Хмельницькій області: за вказаний період тут перейшло в інші руки 8,4 тис. га. Дещо менше було продано землі у Полтавській (8,3 тис. га), Вінницькій (8,3 тис. га), Кіровоградській (8 тис. га) і Дніпропетровській (7,8 тис. га) областях.

В цілому з 1 липня 2021 року, коли в країні запрацював ринок землі, укладено 144147 угод стосовно 324577 га.

Лідером з продажу за весь період є Харківська область, де правочини було зареєстровано щодо 39,5 тис. га. Також серед активних учасників ринку Дніпропетровська (29,1 тис. га), Полтавська (26,7 тис. га), Кіровоградська (26,3 тис. га) й Херсонська (21 тис. га) області.

В середньому у січні 2023 року гектар землі в Україні продають за 40673 грн. Найбільше грошей покупці готові віддавати за ділянки в Івано-Франківській (113879 грн/га), Львівській (109650 грн/га) та Миколаївській (107143 грн/га) областях. Найнижча ціна зараз у Сумській області – 9907 грн/га.

За весь період функціонування ринку найнижча середня ціна за гектар була в лютому 2022 року (33429 грн), а найвища – в липні 2021 року (88275 грн).

За час функціонуваня в Україні ринку землі було продано більше 300 тис. га земель сільгосппризначення, з яких понад 56 тис. га – після початку повномасштабного вторгнення рф. Про це повідомили в Міністерстві аграрної політики та продовольства.

Після 24 лютого 2022 року в Україні було укладено 31226 угод, відповідно до яких власників змінили 56172 га землі сільськогосподарського призначення. Лише за два тижні листопада було зареєстровано 2991 правочин щодо ділянок загальною площею 5853 га.

Найактивніше ринок землі під час війни функціонує в Хмельницькій (6,2 тис. га), Вінницькій (6,1 тис. га), Полтавській (5,9 тис. га), Кіровоградській (5,8 тис. га) і Дніпропетровській (5,2 тис. га) областях.

Загалом, починаючи з 1 липня 2021 року, коли запрацював ринок землі, і до 15 листопада 2022 року було укладено 132192 земельні угоди. Площа земель, які перейшли з рук в руки, становить 300698 га.

Найбільше земель за весь час існування ринку отримало нових власників на Харківщині – 38,6 тис. га, а також на Дніпропетровщині (26,5 тис. га), Полтавщині (24,3 тис. га), Кіровоградщині (24,2 тис. га) й Херсонщині (21 тис. га).

Середня ціна гектара землі сільгосппризначення дорівнює 37882 грн. Утім, у деяких областях вона є значно вищою.

Найбільше платять за гектар на Західній Україні і в столичному регіоні. Так, в Івано-Франківській області його середня ціна сягає 91,7 тис. грн, у Київській – 77,9 тис. грн, у Львівській – 70,4 тис. грн, у Волинській – 56,8 тис. грн, у Закарпатській – 56,5 тис. грн, у Чернівецькій – 50,6 тис. грн.

А найбільша сума, яку покупець заплатив за землю, становить 32,5 млн грн.

За час, що пройшов від початку повномасштабного вторгнення рф, в Україні продано понад 22,8 тис. га землі сільськогосподарського призначення. Про це повідомили в Міністерстві аграрної політики та продовольства.

Відразу після нападу росії в Україні було припинено роботу ряду реєстрів, доступ до яких необхідний для проведення операцій з землею. Відповідно, завмер і ринок землі. Вимушений простій тривав майже три місяці, а після відновлення роботи реєстрів відбулося пожвавлення й на ринку.

З того часу, станом на 15 серпня 2022 року, укладено вже 13110 угод, а нових власників отримали ділянки сільгосппризначення загальною площею 22815 га. В тому числі за останній тиждень було укладено 1407 правочинів, відповідно до яких з рук в руки перейшло 2403 га.

Найактивніше у воєнний період продавали й купували землю в центральних регіонах України – як за кількістю угод, так і за площею. Так, у Кіровоградській області продано 2,8 тис. га, у Вінницькій – 2,7 тис. га, у Полтавській – 2,7 тис. га, у Хмельницькій – 2,3 тис. га, у Дніпропетровській – 1,8 тис. га.

Загалом, починаючи з 1 липня 2021 року, коли запрацював ринок землі, було здійснено 114076 правочинів стосовно земель площею 267341 га.

За весь час функціонування ринку найбільше землі продано в Харківській області – 37,5 тис. га. Також у п’ятірці лідерів за цим показником Дніпропетровська область – 23,1 тис. га, Кіровоградська – 21,1 тис. га, Полтавська – 21,1 тис. га та Херсонська область – 21 тис. га.

Рівно рік тому, 1 липня 2021 року, в Україні запрацював ринок землі. Про підсумки його роботи за цей період йшлося на прес-конференції Мінагрополітики «Перший рік ринку землі: результати та перспективи».

– Земельна реформа працює абсолютно без корупції, – наголосив Міністр. – Вона вивела з тіні максимально все, що можливо.

Звісно, є певні труднощі. Вони пов’язані, в основному, з оформленням документації під час здійснення правочинів. За словами очільника Мінагрополітики, ці недоліки зумовлені тим, що раніше ринку взагалі не було. Тож ведеться робота з удосконалення його функціонування.

Попри побоювання опонентів земельної реформи, не відбулося масового розпродажу земель сільгосппризначення. Так, з 1 липня 2021 року по 26 червня 2022 року було зареєстровано 105173 правочини, з яких безпосередньо договорів купівлі-продажу землі укладено близько 88 тисяч на суму понад 7 млрд грн. Решта правочинів – це угоди міни, дарування, довічного утримання.

В цілому, за рік нових власників отримали майже 252,3 тис га земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, що становить менше 1% від їх загальної площі в країні (32,5 млн га).

Найбільше правочинів зареєстровано в Харківській області – 10,4 тис. Власників тут змінили понад 37,1 тис. га. Найменше бажаючих продати землю у Закарпатті, де укладено трохи більше 1,6 тис. угод щодо майже 1,4 тис. га. А в Івано-Франківській області, попри те, що зареєстровано майже 2,2 тис. правочинів, у нові руки перейшло лише 942 га землі.

Середньозважена ціна гектара зараз становить 37,9 тис. грн. Порівняно з ціною на старті земельної реформи, вона зросла в середньому на 30%. Передбачалося, що в нинішньому році вартість гектара збільшиться ще приблизно на 15%, але цього не сталося через війну.

Цікаво, що в абсолютних цифрах є дуже велика різниця між мінімальними й максимальними цінами. Зокрема, невелику кількість земель було продано менше, ніж за 2,5 тис. грн за гектар. Водночас, найдорожчу ділянку купили, заплативши 53,5 млн грн за гектар.

Напад російської федерації на Україну очікувано негативно вплинув на ринок землі. Майже три місяці, починаючи з 24 лютого, він не працював. Крім суто психологічних факторів та цілком зрозумілих перепон для продажу й купівлі землі на тимчасово окупованих територіях, свою роль зіграло закриття ряду реєстрів. Отже, проводити операції з землею стало неможливо.

Земельний ринок пожвавився, коли в другій половині травня роботу реєстрів було відновлено. Звісно, поки що результати далекі від довоєнних. Так, у травні 2022 року було зареєстровано 432 угоди щодо загальної площі у 825 га. Тоді як у грудні 2021 року, коли кількість правочинів досягла свого піку, було укладено 19 тис. договорів щодо майже 49 тис. га землі.

Але ринок поступово відновлюється. Якщо за перший тиждень після відкриття реєстрів було укладено 300 земельних угод, за другий – 900, то за третій – вже майже 1700.

Станом на 11 лютого 2022 року, в Україні продано 240027 га земель сільгосппризначення. Про це повідомили в Міністерстві аграрної політики та продовольства України.

Починаючи з 1 липня 2021 року, коли у країні був відкритий ринок землі, зареєстровано 94265 правочинів у цій сфері. Найбільше таких угод укладено в Харківській області – 9699. У першій трійці за цим показником також Полтавська (6828 угод) і Сумська (6746 угод) області. 

Найменше договорів купівлі-продажу землі зареєстровано в Луганській (1291), Закарпатській (1430) і Донецькій (1681) областях.

Найбільші площі земель, які знайшли нових власників, – також на Харківщині, де продано 35286,3 га. У Кіровоградській області змінили господарів 22038,7 га, у Дніпропетровській – 21135,5 га.

Найменше сільгоспземель продано в Івано-Франківській області – 841,8 га, а також у Чернівецькій (1478,9 га) та Рівненській (1584,1 га) областях.