До введения оборота земель единая система государственной регистрации вещных прав должна начать предоставлять регулярную экономическую статистику

Просмотры: 1185
04.12.2019

Одной из наибольших проблем для мониторинга земельной реформы является отсутствие актуальной прозрачной экономической статистики. При таких условиях даже получение общегосударственных данных четырехлетней давности можно считать прорывом.


Ретроспективно одними из первых промежуточные результаты земельной реформы были просуммированы Постановлением Верховной Рады Украины № 882-IV от 22 мая 2003 года, то есть через два года после принятия четвертого в истории Украины Земельного кодекса.  Упомянутое Постановление констатировало, что:  


6,87  миллионов украинцев  - получили земельные части (паи).  Из них только:

 

3,17 миллионов украинцев - выделили земельные части (паи) в земельные участки в натуре,


107 000 частей (паев)   - продано или другим способом отчуждено их новыми собственниками (до внедрения моратория).

 

Организация работ и методика распределения земельных участков между собственниками земельных частей (паев) были проведены в соответствие с Постановлением Кабинета Министров Украины от 4 февраля 2004 года № 122, которое состояло из двенадцати пунктов, и которое детализировало положение Закона Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных частей (паев)". Согласно этому Постановлению КМУ, разъяснение Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра являются обязательными для применения органами власти и другими участниками соответствующих земельных отношений. 


6-зем



Уже через десять лет Госгеокадастр обнародовал данные о наличии 4 741 400 договоров аренды земельных частей (паев) у бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий (КСП) или земельных участков, выделенных из бывших частей (паев), площадь которых составляла 17,5 миллионов гектаров  было заключено по состоянию на 2013-й год: 


1) 35,5 % было заключено с субъектами хозяйствования, которые были правопреемниками бывших колхозов, 


2) 14,2 %  было заключено с фермерскими хозяйствами, 


3) 50,3 % было заключено с другими субъектами хозяйствования различных организационно-правовых форм и форм собственности. 



Среди арендодателей:


52,2 % были крестьянами-пенсионерами,


563,50 грн. за гектар в год (около 48 евро на то время) - средний размер арендной платы по стране.


2013

2015

Количество заключенных договоров аренды, млн. штук

4,7414

4,8

 - в т.ч. заключено с хозяйствами, из земель которых выделено земельный пай, или их правопреемниками, млн. штук.

1,6824

(35,5%)


 -  в т.ч. заключено с фермерскими хозяйствами, млн. штук.

0,6728

(14,2%)


 - в т.ч. заключено с другими субъектами хозяйствования, млн. штук.

2,3863

(50,3%)


Средний размер арендной платы по стране, грн. за гектар в год.

563,50

727,6

 
Около двух третей из семи миллионов физических лиц, получивших землю во время приватизации, были гражданами в возрасте, при этом средний возраст землесобственника составлял пятьдесят семь лет, и 79% из них было более пятидесяти лет.


По сроку действия договора аренды были заключены на: 

1-3 года

214,4 тыс. договоров

4,5%

 4-5 лет

1 863,7 тыс. договоров

39,3%

6-10 лет

2 004,2 тыс. договоров

42,3%

10 и более лет 

659 тыс. договоров

13,9%

Всего:

4 741,3 тыс. договоров

100,0%


Преимущественное большинство договоров аренды было заключено на срок более 6 лет.  Статистика о количестве договоров эмфитевзиса для правоотношений, возникших с землями частной формы собственности, Госгеокадастром не предоставлялась.
 

Статьей 31 Закона Украины от 06.10.1998 года № 161-XIV “Об аренде земли” определены основания для прекращения договора аренды.  А основания возобновления (продления) определены в статье 33 Закона Украины от  06.10.1998 года № 161-XIV “Об аренде земли”.

 

Постановлением КМУ от 03.03.2004 года № 220 “О заключении Типичного договора аренды земли”, принятым на выполнение ст. 14 Закона Украины № 161-XIV “Об аренде земли”, определено, что аренда:


1) не может быть меньше размера земельного налога, установленного для соответствующей  категории земельных участков,


2) не может превышать 12% нормативной денежной оценки (индексация нормативной денежной оценки проводится согласно п. 8 раздела 6 Переходные положения Налогового кодекса Украины).

 

Заключено договоров с процентом арендной платы:

% от нормативной денежной оценки

договоров

%

до 1,5%

135,9 тыс

2,9%

1,5-3%

1 079,0 тыс.

22,7%

от 3% и более

3 526,5 тыс.

74,4%

Всего:

4 741,4 тис.

100,0%


Таким образом, 25,6% заключенных договоров аренды противоречили п.1 Указа Президента Украины от 2 февраля 2002 года № 92/2002 “О дополнительных мерах по социальной защите крестьян - собственников земельных участков и земельных частей (паев)”, который признал “одной из приоритетных задач” пореформенного развития аграрного сектора экономики обеспечение повышения уровня социальной защиты сельского населения, в частности путем внедрения платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных частей (паев) в размере не менее 3% определенной согласно законодательства стоимости земельного участка, земельной части (пая) и постепенного увеличения этой платы зависимо от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора”.

 

Оперативная информация Госгеокадастра касательно среднего размера арендной платы в Украине (2015-й год):

Административно-территориальная единица

Заключено договоров аренды земельной части (пая)

Площадь земель, переданных в аренду по договорам, тыс. га

Плата за аренду земельных частей (паев) в денежном эквиваленте на один год, тис. грн.

Средняя плата за 1 га на год, грн.

АР Крым*

138 383

624

242 356

389

Винницкая

422 530

1 028

697 848

679

Волынская

92 078

195

138 573

711

Днепропетровская

224 263

1 268

946 308

747

Донецкая

177 265

971

500 143

515

Житомирская

173 087

485

310 926

641

Закарпатская

9 042

13

3 923

297

Запорожская

172 116

1 168

667 497

571

Ивано-Франковская   

122 472

95

64 096

677

Киевская

203 066

570

368 132

646

Кировоградская

212 933

1 053

934 814

888

Луганская

126 097

753

409 165

544

Львовская

157 298

238

154 901

650

Николаевская

147 388

860

514 164

598

Одесская

249 227

1 070

683 305

639

Полтавская

299 625

1 101

1 460 868

1 327

Ривненская

99 071

232

247 467

1 069

Сумская

206 482

697

548 871

788

Тернопольская

261 822

478

260 977

546

Харьковская

192 649

1 038

899 052

866

Херсонская

134 168

804

443 805

552

Хмельницкая

325 265

730

532 055

729

Черкаcская

296 714

789

885 163

1 122

Черновицкая

94 079

114

99 085

868

Черниговская

244 246

796

476 422

598

г. Севастополь*

484

1

772

965

г. Киев

0

0

0

0

Украина

4 781 850

17 168

12 490 686

727,6


Среди форм арендной платы преобладала натуральная  – 61,9 процента от общей суммы выплат.  Следует признать, что это является негативным фактором, поскольку при расчетах с крестьянами, цены на сельхозпродукцию устанавливают сами руководители сельскохозяйственных предприятий, и эти цены, как показывали проверки, выше за рыночные.



 

ПОКАЗАТЕЛЬ (2015-й год)

тыс. га.

% территории 

% земель

% земель с.х. назн.

1

Всего территория Украины.

60 355

100%



2

в т.ч. земель.

57 929

95,98%

100%


3


в т.ч. всех земель с.х. назначения, целевое назначение, согласно приказу Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010  № 548.

41 515

68,78%

71,67%

100%

4

в т.ч.  площадь   с.х. угодий в пользовании с.х. предприятий. 

22 109

36,63%

38,17%

53,25%

5

Всего земель передано в аренду (01.01.2015 -  4 741,4 тыс.  договоров аренды - арендная   плата 12 490 686 тыс. грн. в год).

17 168

28,45%

29,64%

41,35%

6

Всего земель в аренде у 116-ти наибольших групп - консолидированная концентрация вещных прав аренды резидентских и нерезидентских материнских (холдинговых) компаний (свыше 12 тыс. га на группу).

6 412

10,62%

11,07%

15,44%

7

Всего земель у 4 597 тыс. субъектов (лиц) - 672,8  тыс.  договоров аренды. 

6 655

11,03%

11,49%

16,03%


А что же после 2015-го года?

 

Ключевой стала редакция  от 11 февраля 2010 года № 1878-VI Закона Украины от 1 июля 2004 года № 1952-IV “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений”, которая начала действовать с 1 января 2013 года,  также как и редакция этого Закона от 26 ноября 2015 года № 834-VIII.


В частности, данные поземельных книг и Книг записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли, которые велись согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 9 сентября 2009 года № 1021, обязательство и полномочия по осуществлению государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество передавались от государственных органов земельных ресурсов Министерству юстиции Украины, его территориальным органам и государственному предприятию  “Информюст” - администратору этого реестра.


drrpnm 2.jpg


Этот Закон Украины был принят с целью введения единой системы государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, которая была дуалистической, поскольку предусматривала, что права на земельные участки регистрировались органами Госкомзема Украины, а права на дома и сооружения  – бюро технической инвентаризации, которые выдавали технические паспорта.


Разобщенность (дуальность) регулирования отношений между объектами недвижимого имущества была обусловлена тем, что в Украине, начиная еще  с 1922-года отношения, регулирующие дома и сооружения руководствовались нормами гражданских кодексов (1922 г., 1963 г., 2003 г.), а отношения, регулирующие земельные участки – нормами земельных кодексов (1922 г., 1970 г., 1990 г., 2001 г. (принят Законом Украины от 25 октября 2001 года № 2768-III). А гражданское и  земельное право являются самостоятельными отраслями права правовой системы Украины.

Согласно статьи 9 Гражданского кодекса Украины, его нормы подлежат применению к регулированию земельных отношений только в случае, когда эти отношения не урегулированы специальными законами  – Земельным кодексом Украины и иными законодательными актами по вопросам земельных отношений.  Начиная с 2010-го года, статьей 120 Земельного кодекса Украины был закреплен принцип единой юридической судьбы дома (сооружения) и земельного участка, на котором объект (сооружение) размещен.

 

В конце концов, начиная с 13 декабря 2015 года, Закон Украины от 26 ноября 2015 года № 834-VIII «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и некоторых других законодательных актов Украины относительно децентрализации полномочий по государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», децентрализировал полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество путем передачи их таким субъектам как:


1) исполкомы сельских, поселковых и городских советов, Киевской и Севастопольской городских, районных, районных в городах Киеве и Севастопольской государственных администраций;


2) аккредитованные субъекты, то есть юридические лица публичного права, в трудовых отношениях с которыми пребывает не менее чем три государственные регистраторы, и которые до начала осуществления полномочий в сфере государственной регистрации прав заключили:


а) договора страхования гражданско-правовой ответственности с минимальным размером страховой суммы в тысячу минимальных размеров заработной платы, установленной законом на 1 января календарного года; 


б) договора с другими субъектами государственной регистрации прав и/или нотариусами (в случае когда аккредитованный субъект осуществляет полномочия исключительно в части обеспечения приема и выдачи документов в сфере государственной регистрации прав).


3) нотариусы.


То есть данные об отягощении вещных прав на недвижимое имущество (земли сельскохозяйственного назначения) и комплексная экономическая статистика (из Государственного реестра как первоисточника на регулярной основе) Минюстом не обнародуется.   
  
Stattya4rechoviprava12.jpg

А источником информационного обеспечения заинтересованных физических и юридических лиц и далее преимущественно остается Государственный земельный кадастр, порядок ведения которого утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2012 года № 1051.

Любич Андрей, глава ОО “Институт финансов и права”.


При написании материала использовались данные Госгеокадастра:
http://land.gov.ua/info/ukladennia-dohovoriv-orendy-ta-plata-za-orendu-zemelnykh-chastok-paiv.

 
Полезная информация на тему материала:

https://jurliga.ligazakon.net/ua/news/191490_na-kozhnogo-restratora-mnyust-zavede-osobovu-spravu.



Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений