Каким образом может работать оборот земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного производства в части реализации права преимущественного приобретения и учета вещных прав связанных лиц покупателей

Просмотры: 1130
04.12.2019

Приняв 13 ноября 2019 года в первом чтении  законопроект № 2178-10 от 10.10.2019 года, Верховная Рада Украины согласно Регламенту предварительно выбрала модель оборота земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного производства, в которой: 


1) право преимущественной покупки принадлежит не государству и общинам в лице Государственного земельного банка или Государственного земельного агентства, а арендаторам земель, которые арендуют их по Типовым договорам аренды земли, определенным Постановлением КМУ от 03.03.2004 года № 220, которое принято для исполнения ст. 14 Закона “Об аренде земли”;


2) не будет минимально определенной цены земли, так же как не будет субъекта судебного иска, который бы мог обжаловать цену; 


3) ограничение на концентрацию прав накладывается на базовом (35% земель сельскохозяйственного назначения одной объединенной территориальной общины), областном (8% земель) и общегосударственном уровнях (0,5% земель, то есть около 205 тыс. гектаров) административно-территориального устройства.


Под концентрацией вещных прав в  законопроекте № 2178-10 понимается совокупная площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина, юридического лица, с учетом связанных лиц или юридических лиц, созданных по законодательству Украины, которые имеют общего конечного бенефициарного собственника (контролера).


Стоит отметить, что реализация положений законопроекта, в случае, если одна из его модификаций будет принята во втором чтении и в целом, будет проблематичной.


В соответствии со статьей 14.1.159 Налогового кодекса Украины, “связанные лица  юридические и / или физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности лиц, которых они представляют, с учетом таких критериев…”. Такое определение значительно шире, чем, например, Положение (стандарт) бухгалтерского учёта 23 "Раскрытие информации о связанных сторонах”, утвержденное приказом Министерства финансов Украины № 303 от 18.06.2001-го года


Согласно  П(С)БО 23 связанными лицами считаются: 

предприятия, которые находятся под контролем или существенным влиянием других лиц, предприятия и физические лица, которые прямо или косвенно осуществляют контроль над предприятием или существенно влияют на его деятельность, а также близкие члены семьи такого физического лица“. 


Также абзац второй подпункта 3.2 пункта 3 П(С)БО 23 определил, что “перечень связанных сторон определяется предприятием учитывая сущность отношений, а не только юридическую форму (превалирование сущности над формой). Отношения между связанными сторонами  это, в частности, отношения: материнского (холдингового) и его дочерних предприятий; совместного предприятия и контрольных участников совместной деятельности; предприятия-инвестора и его ассоциированных предприятий; предприятия и физических лиц, осуществляющих контроль или имеющих существенное влияние на предприятие, а также отношения этого предприятия с близкими членами семьи каждого такого физического лица; предприятия и его руководителя и других лиц, принадлежащих к ведущему управленческому персоналу предприятия, а также близких членов семьи таких лиц”.


Согласно п. 4 Положения (стандарт) бухгалтерского учёта 20 “Консолидированная финансовая отчётность”, утвержденного приказом Министерства финансов Украины №176 от 30.07.1999 года, “консолидированную финансовую отчетность предоставляет материнское предприятие”. То есть материнское (холдинговое), его дочерние и ассоциированные предприятия вместе составляют группу, владельцами которой являются бенефициары (выгодоприобретатели). Кроме случаев, определенных абзацем первым пункта 5 П(С)БО 20, когда при определенных условиях "материнское предприятие, являющееся дочерним предприятием другого предприятия, не предоставляет консолидированную финансовую отчетность”.


Выяснив, что П(С)БО 20 и  П(С)БО 23, в отличие от статьи 14.1.159 Налогового кодекса Украины, делают возможным применение термина "связанные лица" при расчете объема концентрации прав одного бенефициара (выгодоприобретателя) на земли сельскохозяйственного назначения для ведения товарного производства, перейдем к возможным механизмам учета связанности лиц на базовом, региональном (областном) и общегосударственном уровнях административно-территориального устройства. То есть каким образом будет вестись учет, например, на уровне объединенной территориальной общины, учитывая то, что в соответствии с П(С)БО 20 даже ассоциированные предприятия, учитываемых по методу участия в капитале, доля холдинговой компании в уставном капитале которых составляет 25%+1 единиц, являются связанными лицами?

Моніторинг земель


В случае с землями сельскохозяйственного назначения частной формы собственности, когда продавец и покупатель приходят договору купли-продажи земель к нотариусу или к государственному регистратору, каким образом последний: 


1) будет обеспечивать право преимущественного приобретения арендатора, определенное п. 3 законопроекта № 2178-10 от 10.10.2019 года?


2) будет определять всех связанных лиц покупателя?


Сразу отметим, что автор этой статьи является сторонником предоставления права (а не обязательства) преимущественного приобретения специализированному государственному учреждению (госзембанку), наподобие тех, что существуют во Франции или Румынии.



Право преимущественного приобретения земли сг назначения французского агентства SAFER


SAFER

 

Право преимущественного приобретения земли сг назначения румынского агентства


Румунське агентство

На первый вопрос можно ответить, что нотариус или государственный регистратор имеет доступ к ограничениям (обременениям) вещных прав, то есть прав аренды, в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, в соответствии с Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 г. № 1127. Согласно части первой статьи 93 Земельного кодекса Украины от 2001-го года право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.


Документами, подтверждающими возникновение права аренды недвижимого имущества, являются: 


1) заключенный в установленном законом порядке договор аренды (аренды с выкупом), предметом которого является недвижимое имущество, права относительно которого подлежат государственной регистрации, либо вещное право на недвижимое имущество или его дубликат; 


2) решение суда, вступившее в законную силу, о праве аренды недвижимого имущества. К таким решениям, в частности, относятся решения о признании сделки действительной, о признании права аренды и т.п.; 


3) решение суда об утверждении (признание) мирового соглашения, условия которого предусматривают возникновение права аренды в одной из сторон; 


4) другие документы, подтверждающие возникновение права аренды.


То есть нотариусов и государственных регистраторов можно обязать нормативно-правовыми актами сообщать действующим арендаторам о том, что в течение определенного срока действует право преимущественного приобретения выкупить земельный участок по цене, согласованной между владельцем и покупателем, отличным от настоящего арендатора. Каким может быть такой срок? Во Франции, например, преимущественное право SAFER действует в течение двух месяцев, в течение которых нотариус или государственный регистратор не вправе оформить договор купли-продажи. То есть на определение государства (и общин, в случае с Румынией) относительно уровня своего интереса к определённому земельному участку отводится не более двух месяцев.


Также преимущественное право французского SAFER связано с его правом судебного иска о соответствии цены заключенного договора рыночным реалиям. Однако в нашей стране уже достаточно давно существует институт экспертной денежной оценки, а Методика экспертной денежной оценки земельных участков утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 № 1531. И именно экспертную оценку можно проводить в качестве предпродажной подготовки.


На второй вопрос ответ дать гораздо сложнее. По мнению автора, кроме ресурса https://tripoli.land/agrokholdingi-ukrainy, никакого другого публичного ресурса о концентрации арендных прав лиц, связанных с агрохолдингами в понимании П(С)БО 20 и П(С)БО 23, не существует. Ведь все остальные ресурсы, например  https://latifundist.com/rating/top100, только предоставляют информацию относительно общего консолидированного объема прав аренды резидентских и нерезидентских материнских (холдинговых) компаний, у которых в аренде более 12 000 гектаров земель сельскохозяйственного назначения. Бенефициарами материнских нерезидентских компаний иногда есть и граждане Украины, гражданская правоспособность которых в соответствии со статьей 14 Конституции Украины скорее всего в окончательной редакции законопроекта будет отличаться от правоспособности материнских компаний и их связанных лиц, основанных негражданами Украины.


Поэтому вопрос расчета контроля за концентрацией прав на землю будет открытым для решения Министерством финансов Украины, Госфинмониторингом, Минюстом Украины, Госгеокадастром и экспертной средой. Особенно не понятно, каким образом максимальный уровень концентрации прав на землю будет контролироваться объединенными территориальными общинами на базовом уровне административно-территориального устройства, также как и на региональном (областном) уровне.



 

Любич Андрей Васильевич,  глава ГО “Институт финансов и права".

 

Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений