Прийнявши 13 листопада 2019 року у першому читанні законопроект № 2178-10 від 10.10.2019 року, Верховна Рада України відповідно до Регламенту попередньо обрала модель обігу земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва, в якій:
1) право переважного придбання не належить державі та громадам в особі Державного земельного банку чи Державного земельного агентства, а орендарям земель, що орендують їх за Типовими договорами оренди землі, визначеними Постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220, прийнятою на виконання ст. 14 Закону “Про оренду землі”;
2) не існуватиме мінімально визначеної ціни землі, так само як не існуватиме суб’єкта судового позову, який би міг оскаржити ціну;
3) обмеження на концентрацію речових прав накладається на базовому (35% земель сільськогосподарського призначення однієї об’єднаної територіальної громади), обласному (8% земель) та загальнодержавному рівнях (0,5% земель, тобто близько 205 тис. гектарів) адміністративно-територіального устрою.
Під концентрацією речових прав у законопроекті № 2178-10 розуміється сукупна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина, юридичної особи, з урахуванням пов’язаних осіб або юридичних осіб, створених за законодавством України, що мають спільного кінцевого бенефіціарного власника (контролера).
Варто зазначити, що реалізація положень законопроекту, у випадку, якщо одна з його модифікацій буде прийнята у другому читанні та в цілому, буде проблематичною.
Відповідно до статті 14.1.159 Податкового кодексу України, “пов’язані особи – юридичні та/або фізичні особи, відносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їх діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють, з урахуванням таких критеріїв…”. Таке визначення є значно ширшим, ніж, наприклад, Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 23 “Розкриття інформації щодо пов’язаних сторін”, затверджене наказом Міністерства фінансів України № 303 від 18.06.2001-го року.
Відповідно до
П(С)БО 23 пов’язаними особами вважаються:
“підприємства, які перебувають під контролем або суттєвим впливом інших осіб, підприємства і фізичні особи, які прямо або опосередковано здійснюють контроль над підприємством або суттєво впливають на його діяльність, а також близькі члени родини такої фізичної особи“.
Також абзац другий підпункту 3.2 пункту 3
П(С)БО 23 визначив, що “перелік пов’язаних сторін визначається підприємством враховуючи сутність відносин, а не лише юридичну форму (превалювання сутності над формою). Відносини між пов’язаними сторонами – це, зокрема, відносини: материнського (холдингового) і його дочірніх підприємств; спільного підприємства і контрольних учасників спільної діяльності; підприємства-інвестора і його асоційованих підприємств; підприємства і фізичних осіб, які здійснюють контроль або мають суттєвий вплив на це підприємство, а також відносини цього підприємства з близькими членами родини кожної такої фізичної особи; підприємства і його керівника та інших осіб, які належать до провідного управлінського персоналу підприємства, а також близьких членів родини таких осіб”.
Відповідно до п. 4 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 20 “Консолідована фінансова звітність”, затвердженого наказом Міністерства фінансів України № 176 від 30.07.1999 року, “консолідовану фінансову звітність подає материнське підприємство”. Тобто материнське (холдингове), його дочірні та асоційовані підприємства разом становлять групу, власниками якої є бенефіціари (вигодонабувачі). Крім випадків, визначених абзацом першим пункту 5 П(С)БО 20, коли за певних умов “материнське підприємство, яке є дочірнім підприємством іншого підприємства, не подає консолідовану фінансову звітність”.
З’ясувавши, що
П(С)БО 20 та
П(С)БО 23, на відміну від статті 14.1.159 Податкового кодексу України, уможливлюють застосування терміну “пов’язані особи” при розрахунку обсягу концентрації речових прав одного бенефіціара (вигодонабувача) на землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва, перейдемо до можливих механізмів обліку пов’язаності осіб на базовому, регіональному (обласному) та загальнодержавному рівнях адміністративно-територіального устрою. Тобто яким чином буде вестися облік, наприклад, на рівні об’єднаної територіальної громади, враховуючи те, що відповідно до П(С)БО 20 навіть асоційовані підприємства, що обліковуються за методом участі в капіталі, частка холдингової компанії в статутному капіталі яких становить 25%+1 одиниць, є пов’язаними особами?
У випадку з землями сільськогосподарського призначення приватної форми власності, коли продавець і покупець приходять з договором купівлі-продажу земель до нотаріуса чи то до державного реєстратора, яким чином останній:
1) забезпечуватиме право переважного придбання орендаря, визначене п. 3 законопроекту № 2178-10 від 10.10.2019 року?
2) визначатиме всіх пов’язаних осіб покупця?
Одразу зазначимо, що автор цього огляду є прихильником надання права (а не зобов’язання) переважного придбання спеціалізованій державній установі (Держзембанку), на зразок тих, що існують у Франції чи Румунії.
Право переважного придбання землі сг призначення французького агентства SAFER
Право переважного придбання на землі сг призначення румунського агентства
На перше питання можна відповісти, що нотаріус чи то державний реєстратор має доступ до обтяжень речових прав, тобто до прав оренди, що є у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127. Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України від 2001-го року право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Документами, що підтверджують виникнення права оренди нерухомого майна, є:
1) укладений в установленому законом порядку договір оренди (оренди з викупом) предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат;
2) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права оренди нерухомого майна. До таких рішень, зокрема, відносяться рішення про визнання правочину дійсним, про визнання права оренди тощо;
3) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди, умови якої передбачають виникнення права оренди у однієї зі сторін;
4) інші документи, що підтверджують виникнення права оренди.
Тобто нотаріусів та державних реєстраторів можна зобов’язати нормативно-правовими актами повідомляти чинних орендарів про те, що протягом якогось терміну діє право переважного придбання викупити земельну ділянку за ціною, погодженою між власником та покупцем, іншим ніж чинний орендар. Яким є такий термін? У Франції, наприклад, переважне право SAFER діє протягом двох місяців, протягом яких нотаріус чи то державний реєстратор не мають права оформити договір купівлі-продажу. Тобто на визначення держави (та громад, у випадку з Румунією) щодо рівня свого інтересу до якоїсь земельної ділянки відводиться не більше ніж два місяці.
Також переважне право французького SAFER пов’язане з його правом судового позову щодо відповідності ціни укладеного договору ринковим реаліям. Проте у нашій країні вже досить давно існує інститут експертної грошової оцінки, а Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531. І саме експертну грошову оцінку можна робити в якості передпродажної підготовки.
На друге питання відповідь дати набагато складніше. На думку автора, крім ресурсу
https://tripoli.land/agrokholdingi-ukrainy, жодного іншого публічного ресурсу про концентрацію орендних речових прав осіб, пов’язаних з агрохолдингами в розумінні
П(С)БО 20 та
П(С)БО 23, не існує. Адже всі інші ресурси, наприклад
https://latifundist.com/rating/top100, лише надають інформацію щодо загального консолідованого обсягу речових прав оренди резидентських і нерезидентських материнських (холдингових) компаній, у яких в оренді понад 12 тисяч гектарів земель сільськогосподарського призначення. Бенефіціарами материнських нерезидентських компаній інколи є і громадяни України, цивільна правоздатність яких відповідно до статті 14 Конституції України швидше за все в остаточній редакції законопроекту буде відрізнятись від правоздатності материнських компаній та їх пов’язаних осіб, заснованих негромадянами України.
Тож питання розрахунку контролю за концентрацією речових прав на землю буде відкритим для розв’язання Міністерством фінансів України, Держфінмоніторингом, Мін’юстом України, Держгеокадастром та експертним середовищем. Особливо не зрозуміло, яким чином максимальний рівень концентрації речових прав на землю буде контролюватись об’єднаними територіальними громадами на базовому рівні адміністративно-територіального устрою, також як і на регіональному (обласному) рівнях.
Любич Андрій Васильович, голова ГО “Інститут фінансів та права”.
Поділитись в соцмережах:
